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何か月の家賃滞納で立ち退きが出来ますか

１．家賃滞納期間と解除の関係

建物の賃貸借の場合、３か月以上、家賃滞納の状態が続いていれば解除が有効と認められる傾向にあります。

契約書に、「１回でも賃料支払いを怠った場合には解除できる」などと書いてある場合がありますが、契約書通りにはいきません。
賃借人にとっては、賃貸物件は生活の拠点だったり、仕事の拠点ですから、軽度の債務不履行で解除されるのは酷だというのが、裁判所の昔からの考えです。

ただし、３か月の家賃滞納で解除できるというのは、法律で書いてあるわけではありません。従って、例外はあります。

なお、契約書に「３か月滞納したら解除できる」と書いてある契約書を見ることがありますが、これはあまり得策ではないと思います。３か月未満の滞納でも、信頼関係の破壊があれば解除は認められます。例えば、滞納額が３か月分になる手前で止めて、その穴埋めをしないまま、その後、家賃の支払いをするようなケースでは、確信犯的・嫌がらせ要素もあると見られれば、解除が認められますが、契約書に「３か月の滞納で解除できる」と書いてある場合には、解除が認められない可能性があります。「１回でも滞納したら解除できる」と契約書に書いてあっても、契約書のとおりにはいかない、というだけで、その条項があることによる害は特にありません。

２．３か月の滞納があっても解除が認められないこと、３か月未満の滞納で解除が認められることもある？

重要なのは、貸主と借主との間の信頼関係が破壊されていると、第三者である裁判所から見て認められることです。

３か月も賃料が滞っているならば、普通は信頼関係が破壊されているだろうと見られていますが、裁判所は諸事情を総合的にみるため、例外もあります。

例えば、借地のケースですが、４か月の賃料不払いでも解除が認められなかった事案があります。
東京高裁平成８年１１月２６日の判決（判時１５９２号７１頁）ですが、これは、あとで未納状態が解消されたケースです。しかも、このケースでは、金融機関が借地権者に融資をして借地上建物に抵当権を設定してあり（抵当権の効力は借地権にも及びます）、地主から承諾書と「借地権者が地代の不払いをした場合には金融機関に連絡する」という一筆をもらっていました。また、借地権価格（金融機関の担保の価値）が１億４６８５円と高額であるところ、地代不払合計額は７２万円に過ぎませんでした。加えて、この一筆があるのに、地主は金融機関に連絡しないで、解除をしました。その後、通算すると１年も地代が払われなかったのですが、金融機関がこれを知って滞納分全額を供託し、その後の地代も供託し続けたという事情がありました。要するに、不払い状態がなくなっていたことに加えて、解除を認めると、金融機関の担保になっていた借地権が消滅して、金融機関に賃料とは比べものにならないほど大きな損害が発生するという側面があったため、解除を認めなかったものといえます。

また、建物賃貸借のケースですが、過去に１年分の家賃滞納があり、その後、なんとか滞納の穴埋めをしていたのに、またまた、滞納をした、ということで賃貸人が解除したというケースで、東京地裁平成１９年６月２７日判決は、解除を認めませんでした。解除した時点では滞納家賃額が１か月分くらいになっていた上に、裁判の途中で滞納分を全部払ったというケースでした。判決によると、賃借人は過去に滞納があるものの、その後はなんとか滞納を解消するように努力していた、ということのようです。

つまり、最初に３か月の家賃滞納があれば解除できると書きましたが、解除後でも賃借人が滞納分の支払をして、ほとんど滞納額がなくなってしまえば、解除が認められないこともあるということです。理屈の上では、解除した時点での滞納期間が問題で、その後のことは解除後の話じゃないかと思いますが、「本件の場合は３か月では解除は有効ではない」と裁判所に言われれば、それまでです。
ただし、これを読んでいる方が賃借人の場合、３か月以上の家賃滞納をして解除されても、後で全額払えば、裁判所は解除を認めない、という意味には受けとらないで頂きたいと思います。例えば、東京高裁平成１３年１１月２８日判決は、借地のケースで、わずか２か月の滞納で解除し、その２か月後に借地上の建物に抵当権を設定していた金融機関が滞納分を全て代払いしたのに、解除を認めました。このケースでは、金融機関が貸主による賃料の催告を知り、解除される前に地代の代払いができたのにしなかったという事情がありました。いずれにしても、滞納期間２か月、建物賃貸借よりも一般に保護されている借地について、解除後間もなく全額払いで未納状態を解消し、しかも金融機関の利害にかかわる、という事情があったとしても解除が認められたケースもある、ということです。

３．裁判で和解を勧められたら？

滞納状態が後から解消されたようなケースでは、借主も「これからはきちんと払います」と言います。もし裁判所が和解を勧めるようなら、和解を選択した方が無難かも知れません。このあたりは裁判官の個性によります。
ただし、過去の経緯がありますから、和解の条項の中に、今後、２～３か月の家賃滞納いがあった場合には当然に契約は解除になり、建物を明け渡すという条項を入れてもらうべきです。
和解調書は判決と同じ効力があるため、今度、家賃滞納があった場合、原則として、もう一度裁判をすることなく明渡の執行ができます。

４．３か月分の滞納がなくても解除が認められる場合もある

３か月の滞納で解除が認められる、というのが１つの常識のように捉えられているため、３か月分の滞納でなければ解除が認められないと誤解している人もいます。
例えば、２か月滞納した後で、家賃の半分を払い、２か月半分の滞納にして、その後は、毎月きちんと家賃を入れるというケースで考えてみましょう。この場合、家賃滞納は２か月半ですが、その滞納額は何か月経っても増えもせず、減りもしないままです。このような場合も、賃貸人側で、滞納賃料額を払うように催告しても払ってこないような場合には、解除は認められる傾向にあります。滞納額３か月分というのは、信頼関係破壊を認める１つの目安に過ぎません。最終的には総合考慮ですから、滞納額３か月分でなくても、信頼関係が破壊されたと認められることはあります。
同じようなケースで、家賃滞納１か月分をいつまで経っても払わないという場合（１か月分の滞納後、毎月、その月の家賃しか払わないケース）も、解除が認められることがあり得ます。裁判が終わる前に払ったとしても、あまりにも嫌がらせの要素が強い場合には、裁判所は解除を認める可能性があります。ただし、嫌がらせであるということの立証のために、解除前に何回も催促しておく必要があるでしょう。
上でも書きましたが、契約書で「家賃を３か月以上滞納した場合には催告の上、解除することができる」と書くべきではないというのは、このようなことを考慮したものです。

契約書にこのように書いてある場合には、原則として３か月以上の滞納がないと解除できないことになりますので、注意が必要です。